Trong suốt nhiều năm, thị trường bất động sản Hà Nội ghi nhận sự tăng trưởng rõ nét tại khu Đông và khu Tây – những khu vực được hưởng lợi trực tiếp từ các chu kỳ đầu tư hạ tầng lớn. Trong khi đó, phía Nam Hà Nội dù sở hữu quỹ đất rộng và vị trí kết nối liên vùng thuận lợi, vẫn thường bị nhìn nhận là “vùng trũng”, thiếu động lực phát triển mang tính dẫn dắt.

Tuy nhiên, bức tranh này đang thay đổi khi Vinhomes Olympic chính thức được triển khai, mở ra một giai đoạn phát triển mới cho toàn bộ khu vực phía Nam Thủ đô.

Khu đô thị thể thao Olympic nằm ở tâm điểm các tuyến vành đai 3.5, vành đai 4, quốc lộ 1A, cao tốc Pháp Vân – Cầu Giẽ và kề cận tổ hợp ga Ngọc Hồi

Cực phát triển mới và bài toán tái cấu trúc đô thị

Lịch sử phát triển đô thị cho thấy, một khu vực chỉ có thể tăng trưởng bền vững khi xuất hiện các cực phát triển đủ lớn, có khả năng thu hút dân cư, dòng vốn và các hoạt động kinh tế – dịch vụ. Phía Nam Hà Nội trong thời gian dài thiếu vắng yếu tố này.

Sự xuất hiện của Vinhomes Olympic, với quy mô hơn 9.000 ha và tổng mức đầu tư ước tính khoảng 925.000 tỷ đồng, được xem là bước ngoặt quan trọng. Dự án được định hướng trở thành quần thể thể thao – đô thị – sự kiện mang tầm quốc tế, không chỉ đáp ứng nhu cầu nhà ở mà còn đóng vai trò tái định vị vị thế của khu vực phía Nam trong cấu trúc phát triển dài hạn của Hà Nội.

Trong các chu kỳ trước, những đại đô thị tương tự khi hình thành thường tạo ra hiệu ứng lan tỏa mạnh mẽ, kéo theo ba dòng chảy chủ đạo: dân cư dịch chuyển – thương mại dịch vụ phát triển – dòng vốn đầu tư gia tăng, từ đó thiết lập mặt bằng giá bất động sản mới cho toàn khu vực lân cận.

Mô hình TOD và lợi thế thời điểm triển khai

Điểm đáng chú ý của Vinhomes Olympic không chỉ nằm ở quy mô, mà còn ở thời điểm xuất hiện. Dự án được triển khai đồng thời với hàng loạt công trình hạ tầng chiến lược như tổ hợp ga Ngọc Hồi, cao tốc Pháp Vân – Cầu Giẽ, các tuyến vành đai 3.5 – 4 và mạng lưới metro theo quy hoạch dài hạn.

Sự cộng hưởng giữa một đại đô thị quy mô lớn và hệ thống giao thông công cộng tạo nền tảng cho mô hình TOD (Transit Oriented Development) – mô hình phát triển đô thị gắn với giao thông đã được áp dụng thành công tại nhiều quốc gia như Hong Kong hay Singapore.

Trên thực tế, các khu vực áp dụng mô hình TOD kết hợp cực phát triển mạnh thường bước vào chu kỳ tăng trưởng kéo dài 15–20 năm, với sự gia tăng đồng thời của dân cư, hoạt động kinh tế và giá trị bất động sản.

Thị trường phản ứng trước hạ tầng

Một đặc điểm quen thuộc của thị trường bất động sản là dòng tiền thường đi trước khi hạ tầng hoàn thiện. Tại phía Nam Hà Nội, xu hướng này đã bắt đầu được ghi nhận.

Một số dự án nằm trong bán kính hưởng lợi trực tiếp từ trục hạ tầng Ngọc Hồi – Pháp Vân – vành đai liên vùng đã ghi nhận thanh khoản tích cực ngay từ giai đoạn đầu triển khai, phản ánh niềm tin của nhà đầu tư vào chu kỳ tăng trưởng trung và dài hạn của khu vực.

Đơn cử, Him Lam Thượng Phúc Legend – dự án tọa lạc gần tổ hợp ga Ngọc Hồi và các trục giao thông huyết mạch phía Nam – ghi nhận tỷ lệ hấp thụ cao ngay từ những giai đoạn đầu, cho thấy thị trường đang dần định giá lại tiềm năng của khu vực.

Phối cảnh sản phẩm shophouse tại dự án Himlam Thượng Phúc Legend

Chu kỳ tăng trưởng mới cho bất động sản phía Nam

Theo nhận định của các chuyên gia quy hoạch, sự kết hợp giữa đại đô thị quy mô lớn, hạ tầng giao thông chiến lược và quỹ đất phát triển dồi dào đang tạo nền tảng để phía Nam Hà Nội hình thành một chu kỳ tăng trưởng mới, tương tự những gì khu Đông TP.HCM hay khu Tây Hà Nội đã trải qua trong các giai đoạn trước.

Điểm khác biệt của chu kỳ lần này nằm ở việc nhiều yếu tố được kích hoạt đồng thời: mô hình TOD, đường sắt cao tốc, các tuyến vành đai liên vùng và một cực phát triển mang tầm vóc quốc tế. Điều này tạo kỳ vọng về một quá trình tăng trưởng không chỉ nhanh mà còn bền vững, với vai trò ngày càng rõ nét của bất động sản phía Nam trong cấu trúc đô thị Thủ đô.

Khi các mảnh ghép hạ tầng dần hoàn thiện, khu vực từng được xem là “vùng trũng” nhiều khả năng sẽ trở thành một trong những động lực tăng trưởng quan trọng của thị trường bất động sản Hà Nội trong thập kỷ tới.