Có nhiều yếu tố làm tăng giá bất động sản, chẳng hạn như quan hệ cung cầu, cầu lớn hơn cung dẫn đến nguồn cung khan hiếm làm tăng giá bất động sản và ngược lại, cung lớn hơn cầu giá bất động sản sẽ bị chững hoặc giảm nhẹ. Ngoài ra còn có những yếu tố khác như: sự can thiệp của chính phủ, cạnh tranh, tâm lý,… do đó, nhà đầu tư cần nắm rõ các yếu tố ảnh hưởng đến thị trường bất động sản để biết lúc nào nên xuống tiền và lúc nào nên đợi chờ.

I. Yếu tố trực tiếp ảnh hưởng đến thị trường BĐS

1. Yếu tố tự nhiên

Là yếu tố đầu tiên ảnh hưởng đến giá bất động sản. Theo đó, nhóm yếu tố này bao gồm nhiều yếu tố nhỏ như: vị trí; diện tích; địa hình tọa lạc; kiến trúc, thiết kế; môi trường;…

Vị trí của BĐS: Có 2 loại vị trí cho mỗi loại BĐS: vị trí tương đối và vị trí tuyệt đối. Cả hai đều có vai trò quan trọng trong, quyết định phần lớn giá trị của một sản phẩm BĐS.

• Vị trí tương đối là những sản phẩm BĐS có vị trí trung tâm đô thị, hoặc trung tâm một vùng nào đó, tất nhiên vị trí này sẽ có giá cao hơn rất nhiều so với các BĐS vùng ven của trung tâm.
• Vị trí tuyệt đối là vị trí chính xác của một sản phẩm BĐS, chẳng hạn như ở ngã 4 hay ngã 3, trên các trục đường huyết mạch và có giá cao hơn các BĐS khác ở cùng khu vực

Diện tích của sản phẩm BĐS: diện tích thửa đất tối ưu khi nó thỏa mãn một loại nhu cầu cụ thể của đa số dân cư trong vùng. Ví dụ: tại Hà Nội, với nhu cầu để ở, thì loại diện tích tối ưu khi mặt tiền thửa đất từ 4m-5m và chiều sâu thửa đất là từ 10m-15m.

Địa hình xây dựng: so với các sản phẩm BĐS trong khu vực thì sản phẩm bạn chọn mua có địa hình cao hay thấp, điều này cũng ảnh hưởng đến giá của một sản phẩm BĐS. Thông thường một ngôi nhà hay mảnh đất ở địa hình thấp, vũng trũng sẽ dễ bị tình trạng ngập lụt vào mùa mưa hay triều cường.

Thiết kế của sản phẩm: một sản phẩm có thiết kế và kiến trúc hợp thời, thị hiếu người mua hơn sẽ dẫn đến giá của BĐS đó cao hơn, dù cho cả hai đều bỏ ra số tiền xây dựng bằng nhau.

Các tiện lợi và nguy cơ rủi ro của tự nhiên: những BĐS nằm ở những vùng thường hay bị các sự cố của thiên tai (bão, lụt, động đất, khí hậu khắc nghiệt…) làm cho giá trị BĐS bị sút giảm và ngược lại.

Tình trạng môi trường: môi trường trong lành hay bị ô nhiễm nặng, yên tĩnh hay ồn ào đều ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị BĐS.
Ngoài ra, còn các yếu tố tự nhiên khác như giá trị sử dụng của đất (đất đó có sử dụng để trồng cây, hay chỉ để xây nhà, ngược lại quan trọng đối với giá trị đất khi sử dụng vào mục đích nông nghiệp, nhưng lại không quan trọng khi sử dụng đất cho xây dựng)

2. Yếu tố kinh tế

Khả năng sinh lời của bất động sản: Giá trị của BĐS sẽ chịu ảnh hưởng bởi mức thu nhập hàng năm từ nó, sinh lời càng cao thì giá trị BĐS càng tăng và ngược lại
Hệ thống tiện ích nội ngoại khu: Hệ thống nước thải, nước sinh hoạt, điện, điều hòa nhiệt độ, thông tin liên lạc xung quanh khu BĐS. Chung quy, các hệ thống tiện ích càng nhiều thì càng làm tăng giá BĐS

II. Yếu tố liên quan đến thị trường ảnh hưởng đến BĐS.

1. Các yếu tố pháp lý ảnh hưởng đến giá trị BĐS

Một ngôi nhà, mảnh đất hay một căn hộ chung cư cần phải có đầy đủ giấy tờ để chứng minh tài sản BĐS đó là hợp pháp có giá trị.

• Tình trạng pháp lý của BĐS gồm các giấy tờ chứng thư pháp lý về quyền sử dụng đất, sở hữu nhà, giấy phép xây dựng v.v.. hiện có.
• Các quy định về xây dựng và kiến trúc gắn với BĐS, các hạn chế về quyền sử dụng đất, sở hữu nhà và công trình xây dựng khác gắn với BĐS: tình trạng cho thuê, thế chấp BĐS, tình trạng tranh chấp quyền sử dụng đất, sở hữu nhà, sự hạn chế quyền sở hữu chung (ví dụ nhà xây dựng ở các khu vực là đường băng lên xuống của máy bay không được cao quá 3 tầng…).

2. Yếu tố chính trị ảnh hưởng đến thị trường BĐS:

Nhà nước và chính quyền từng khu vực cũng có tác động đến thị trường BĐS, cụ thể khi ban hành một chỉ định, kiến nghị hoặc quyết định đề xuất xây dựng một công trình công cộng nào đó, cũng là sự đầu tư cho khu vực nói chung và đầu tư cho thị trường bất động sản nói riêng. Cụ thể như:

• Sự khuyến khích đầu tư bên ngoài vào địa phương có thể làm tăng nhu cầu về BĐS qua đó có thể làm cho giá BĐS gia tăng.
• Chính sách cho phép Việt kiều mua BĐS tại Việt Nam.
• Chính sách cho phép những người không có hộ khẩu thành phố được mua nhà tại thành phố.
• Chính sách tài chính áp dụng đối với những người được nhà nước giao đất, cho thuê đất…
• Chính sách tín dụng đối với hoạt động đầu tư vào lĩnh vực BĐS
• Các chính sách thuế của Nhà nước đối với BĐS

3. Các yếu tố thuộc về kinh tế vĩ mô

* Tình hình cung-cầu BĐS trong khu vực
* Đặc điểm của những người tham gia thị trường BĐS trong khu vực
* Các điều kiện của thị trường BĐS trong khu vực
* Hiện trạng vùng lân cận (cơ sở hạ tầng như đường, hệ thống cấp thoát nước, cấp điện, thông tin liên lạc…)
* Mức độ tăng trưởng GDP hàng năm của vùng
* Thu nhập bình quân hàng năm của người dân trong vùng (thuộc nhóm cao, trung bình hay thấp) so với các vùng khác
* Khả năng đáp ứng nhu cầu tín dụng của hệ thống tín dụng trong vùng;
* Mức giá bình quân các loại đất trong vùng
* Tỷ lệ thuế và mức thuế suất
* Mức độ lạm phát chung
* Tình hình thị trường lao động, thị trường chứng khoán, thị trường tín dụng trong vùng.

4. Các yếu tố xã hội

Một khu vực có mật độ dân số đột nhiên tăng cao do tốc độ tăng của dân số cơ học thì giá trị BĐS nơi đó sẽ tăng lên do cân bằng cung-cầu bị phá vỡ. Mặt khác các yếu tố khác trong vùng như: chất lượng dịch vụ y tế, giáo dục, trình độ dân trí, vấn đề an ninh, nghề nghiệp và tình trạng việc làm, các mối quan hệ tình cảm gia đình, tập quán người dân trong vùng cũng có ảnh hưởng đến giá trị của BĐS.

III. Những yếu tố khác ảnh hưởng đến thị trường BĐS

• Tăng trưởng GDP sẽ kích cầu thị trường bất động sản
• Tình trạng lệch pha cung cầu
• Gia tăng chuyển mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp sang đất công nghiệp
• Kỹ thuật số thúc đẩy kinh doanh bất động sản qua mạng
• Ban hành nhiều quy phạm pháp luật
• Hoạt động M&A sẽ phát triển mạnh
• Dòng vốn đầu tư từ nước ngoài kích cầu thị trường BĐS trong nước

Có nhiều yếu tố ảnh hưởng đến thị trường BĐS, người mua cần xem xét kỹ các yếu tố để quyết định giá mua cho hợp lý, không quá chạy theo những nhà môi giới và thị trường từng khu vực mà bỏ tiền đầu tư sai giá trị.