Vốn FDI vào bất động sản trong 10 tháng năm 2026 đạt 7,08 tỷ USD, xếp thứ hai sau công nghiệp chế biến, chế tạo, khi tổng vốn đầu tư nước ngoài đăng ký vào Việt Nam lên 54,85 tỷ USD, lập đỉnh cùng kỳ trong 17 năm. Dòng vốn này có thể bổ sung nguồn cung cho các phân khúc thương mại, công nghiệp và nhà ở.

Vốn ngoại đăng ký đạt 54,85 tỷ USD, tăng 74% so với cùng kỳ

Số liệu của Cục Thống kê (Bộ Tài chính) cho thấy, tính đến ngày 31/10/2026, tổng vốn đầu tư nước ngoài đăng ký vào Việt Nam đạt 54,85 tỷ USD, tăng 74% so với cùng kỳ năm trước, mức cao kỷ lục của cùng kỳ tính từ năm 2009. Trong đó, cả nước có 3.478 dự án được cấp phép mới với tổng vốn đăng ký 30,73 tỷ USD, tăng 4,7% về số dự án nhưng gấp 2,2 lần về vốn. Vốn tăng nhanh hơn nhiều so với số dự án phản ánh xu hướng nhà đầu tư nước ngoài rót vốn vào các dự án có quy mô lớn hơn trước.

Song song với dòng vốn mới, 1.079 lượt dự án được cấp phép từ những năm trước đã đăng ký điều chỉnh tăng thêm 16,13 tỷ USD, tăng 33,2%, cho thấy các doanh nghiệp đang hoạt động tại Việt Nam tiếp tục mở rộng quy mô. Hoạt động góp vốn, mua cổ phần của nhà đầu tư nước ngoài cũng ghi nhận 2.616 lượt giao dịch với tổng giá trị 7,99 tỷ USD, tăng 49,6%. Trong số này, 828 lượt làm tăng vốn điều lệ doanh nghiệp với giá trị 3,28 tỷ USD, còn 1.788 lượt mua cổ phần không làm tăng vốn điều lệ có trị giá 4,71 tỷ USD.

Ở khâu giải ngân, vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài thực hiện trong 10 tháng ước đạt 24,08 tỷ USD, tăng 13,1%, là mức giải ngân cao kỷ lục của cùng kỳ trong 5 năm gần đây. Công nghiệp chế biến, chế tạo chiếm phần lớn với 19,96 tỷ USD, tương đương 82,9% tổng vốn thực hiện, trong khi lĩnh vực sản xuất, phân phối điện, khí đốt, nước nóng, hơi nước và điều hòa không khí đạt 785,2 triệu USD, chiếm 3,3%. Vốn thực hiện tăng cùng chiều với vốn đăng ký là tín hiệu tích cực, bởi đây là phần vốn đã thực sự đi vào nhà xưởng, công trình và hoạt động kinh doanh.

Vốn FDI vào bất động sản đạt 7,08 tỷ USD, xếp thứ hai sau chế biến, chế tạo

Tính chung, vốn đăng ký cấp mới và điều chỉnh trong 10 tháng đạt 46,86 tỷ USD, trong đó công nghiệp chế biến, chế tạo tiếp tục dẫn đầu với 24,19 tỷ USD, chiếm 51,6%. Lĩnh vực kinh doanh bất động sản đứng thứ hai với 7,08 tỷ USD, chiếm 15,1%, còn các lĩnh vực khác cộng lại đạt 15,59 tỷ USD, tương đương 33,3%. Với tỷ trọng hơn 15%, thị trường nhà đất tiếp tục là kênh thu hút vốn ngoại lớn thứ hai, chỉ sau khu vực sản xuất.

Xét về giải ngân, vốn FDI vào bất động sản thực hiện đạt 1,76 tỷ USD, chiếm 7,3% tổng vốn FDI giải ngân trong 10 tháng. Chênh lệch giữa vốn đăng ký và vốn thực hiện phần nào phản ánh đặc thù của ngành, khi các dự án bất động sản thường trải qua giai đoạn chuẩn bị đầu tư, hoàn thiện thủ tục và xây dựng kéo dài nhiều năm. Vì vậy, lượng vốn đăng ký lớn trong năm 2026 có thể chuyển hóa dần thành nguồn cung văn phòng, thương mại, lưu trú và nhà ở trong các năm tiếp theo, tùy tiến độ triển khai của từng dự án.

Về đối tác, Singapore dẫn đầu trong số các quốc gia và vùng lãnh thổ có dự án cấp phép mới tại Việt Nam với tổng vốn đăng ký 9,52 tỷ USD, chiếm 31%. Xếp sau lần lượt là Hàn Quốc với 5,81 tỷ USD, Luxembourg 4,99 tỷ USD, Hong Kong (Trung Quốc) 3,57 tỷ USD và Trung Quốc 2,77 tỷ USD. Cơ cấu này cho thấy dòng vốn cấp mới vẫn chủ yếu đến từ các nền kinh tế châu Á, bên cạnh sự hiện diện của một số trung tâm tài chính quốc tế.

Từ tổ hợp đa chức năng đến khu công nghiệp 400 ha, vốn ngoại trải rộng nhiều phân khúc

Dòng vốn ngoại vào thị trường không chỉ tập trung ở một loại hình mà trải rộng từ bất động sản thương mại đến hạ tầng công nghiệp. Tại TP.HCM, một tổ hợp đa chức năng ở Thủ Thiêm do liên doanh giữa một tập đoàn Hàn Quốc và một doanh nghiệp bất động sản trong nước triển khai có tổng vốn đầu tư khoảng 60.000 tỷ đồng, tương đương 1,43 tỷ USD, trên quy mô khoảng 7,45 ha. Dự án được quy hoạch gồm văn phòng, trung tâm thương mại, dịch vụ, lưu trú và nhà ở, cho phép khai thác đồng thời nhiều nguồn thu từ cho thuê, bán lẻ và kinh doanh lưu trú.

Ở phân khúc bất động sản công nghiệp, trong tháng 10/2026, UBND TP Đà Nẵng đã chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư dự án khu công nghiệp quy mô 400 ha tại xã Thăng Bình và xã Đông Dương. Dự án do một doanh nghiệp thuộc một tập đoàn của Thái Lan triển khai, với tổng vốn đầu tư khoảng 2.709 tỷ đồng, tương đương 105 triệu USD. Dự án được kỳ vọng bổ sung nguồn cung hạ tầng khu công nghiệp, góp phần thu hút các nhà đầu tư sản xuất và logistics tới khu vực miền Trung.

Khi khu vực sản xuất, vốn đang chiếm hơn một nửa vốn đăng ký và gần 83% vốn giải ngân, tiếp tục mở rộng, nhu cầu về nhà xưởng, kho bãi và hạ tầng khu công nghiệp có thể tăng theo. Kéo theo đó là nhu cầu nhà ở cho chuyên gia, người lao động cùng các dịch vụ lưu trú, thương mại quanh các khu công nghiệp và đô thị vệ tinh. Với nhà ở và thương mại tại các đô thị lớn, sự tham gia của nhà đầu tư nước ngoài có thể góp phần nâng chuẩn sản phẩm và vận hành, nhất là khi thị trường đang bước vào chu kỳ mới mà giá trị thực trở thành yếu tố dẫn dắt nhà đầu tư.

Dòng vốn ngoại tăng tốc: người mua và nhà đầu tư nên lưu ý gì

Việc vốn FDI vào bất động sản giữ vị trí thứ hai, trong khi tổng vốn ngoại đăng ký lập đỉnh 17 năm và vốn giải ngân tăng đều, là tín hiệu tích cực về niềm tin của nhà đầu tư quốc tế đối với môi trường đầu tư và triển vọng của thị trường nhà đất Việt Nam. Dòng vốn này có thể tạo thêm nguồn cung ở các phân khúc thương mại, văn phòng, lưu trú và công nghiệp, đồng thời thúc đẩy hạ tầng, dịch vụ tại các khu vực có dự án quy mô lớn. Xu hướng dòng tiền tìm kiếm giá trị thực cũng khiến thị trường ưu tiên những sản phẩm có nhu cầu sử dụng và khả năng khai thác rõ ràng.

Với người mua và nhà đầu tư, số liệu vốn đăng ký cần được xem xét cùng tiến độ giải ngân, bởi chỉ phần vốn thực hiện mới tạo ra công trình, việc làm và nhu cầu thực tế cho thị trường. Khi cân nhắc xuống tiền, nên ưu tiên khu vực đã có hạ tầng kết nối, dịch vụ hoàn chỉnh và nhu cầu thuê, lưu trú ổn định, đồng thời theo dõi tiến độ của các dự án quy mô lớn xung quanh. Ở phân khúc lưu trú, nghỉ dưỡng, mối liên hệ giữa bất động sản nghỉ dưỡng với du lịch và hạ tầng cũng là yếu tố cần tính đến khi lựa chọn tài sản nắm giữ trung và dài hạn.