Bất động sản là kênh đầu tư tiềm năng với những nhà đầu tư thông thái, tuy nhiên đối với những nhà đầu tư mới thì không hề dễ bởi đây là sản phẩm có giá trị rất lớn, giá cả biến động theo thị trường, quy hoạch, tâm lý đầu tư,…. Bài viết dưới đây MSH Group sẽ chia sẻ một số lưu ý cho những nhà đầu tư F0 mới để tránh mắc phải những rủi ro không đáng có.
Mục đích đầu tư
Trước khi đầu tư vào bất động sản, nhà đầu tư cần xác định rõ mục tiêu của mình. Ví dụ như đầu tư để sinh lợi nhuận bằng cách kinh doanh, cho thuê bán lại, chuyển nhượng,… hay chỉ cần sở hữu cho mình những bất động sản để đa dạng hóa giỏ hàng, hoặc đầu tư để chuyển dòng tiền rủi ro thành dòng tiền an toàn và có kênh trú ẩn tốt,… mỗi mục đích khác nhau sẽ có những cách đầu tư khác nhau, vì vậy cần phải xác định rõ để có những hướng đi đúng đắn.
Các loại hình sản phẩm đầu tư
Trên thị trường hiện nay có rất nhiều các sản phẩm như condotel, shophouse (Lynn Times Riverside Phú Yên), đất nền (Happy Home Cà Mau), chung cư, phòng trọ, biệt thự (KVG The Capella Nha Trang), hometel (The Summit 216),… Mỗi loại hình sẽ có những cách đầu tư và cách hấp thụ, ưu, nhược khác nhau. Việc của các nhà đầu tư mới là phải xác định cho mình được một loại hình đầu tư cụ thể với tính thanh khoản cao, phù hợp với bài toán tài chính, có sự am hiểu, nghiên cứu, hiểu biết sâu về loại hình cũng như thị trường. Ví dụ như ưu điểm của phân khúc nhà đất là lợi nhuận cao, khả năng lưu giữ dài hạn, tránh sự mất giá của đồng tiền,… nhược điểm là không có sự đảm bảo, có thể tốn nhiều chi phí, tính thanh khoản thấp,…
Đầu tư đất nền có ưu điểm là đầu tư ít vốn; lợi nhuận kỳ vọng đạt mức cao (khoảng 2-3 lần lãi suất ngân hàng); khả năng sinh lời, thanh khoản tốt và khả năng rớt giá khá thấp do ít chịu tác động xấu theo chu kỳ tăng trưởng của thị trường. Nhược điểm là tính pháp lý ở một số khu vực đất nền vẫn chưa rõ ràng khiến nhà đầu tư dễ gặp rủi ro khi đầu tư và phân khúc này chỉ thật sự tăng trưởng nếu nằm trong khu vực phát triển đô thị, hạ tầng giao thông đồng bộ, kinh tế vùng phát triển, quy hoạch bài bản.
Đầu tư nhà phố có ưu điểm là nhu cầu cao, đặc biệt là những khu vực có vị trí đẹp trong thành phố; thu nhập ổn định hàng tháng tốt hơn so với những loại hình khác vì nhu cầu tìm thuê nhà phố để mua bán kinh doanh luôn luôn có và vừa có thể sử dụng để ở, vừa có thể kinh doanh hoặc cho thuê mặt bằng kinh doanh; giá trị sử dụng của loại hình đầu tư nhà phố khá cao. Tuy nhiên, nhược điểm là vốn đầu tư cao, vì giá nhà phố thường cao hơn nhiều so với nhà trong hẻm bình thường. Đặc biệt, nhà phố tại những con đường lớn, vị trí đẹp thì giá càng cao và lợi nhuận và thanh khoản của loại hình này chịu ảnh hưởng từ sự biến động của thị trường bất động sản, khó tự điều chỉnh giá theo mong muốn.
Đầu tư căn hộ chung cư có ưu điểm là nhu cầu thuê căn hộ đang lớn, nhất là ở các đô thị phát triển nhất là ở các thành phố lớn như Hà Nội, Hải Phòng, Đà Nẵng, TP HCM,…; có thể sinh lợi nhanh chóng bằng hình thức đầu tư “lướt sóng” và phương thức thanh toán linh hoạt, có thể trả góp nhiều đợt, ngân hàng hỗ trợ cho vay với lãi suất hấp dẫn tối đa 70% giá trị căn hộ. Nhược điểm là nhiều dự án căn hộ chung cư bị “thổi phồng” giá trị quá mức so với thực tế; chu kỳ giá tăng đều, ổn định nhưng ít có biến động tăng vọt và cần nhiều thời gian tìm hiểu thị trường.
Phân khúc shophouse: Ưu điểm: giá trị sử dụng cao, nhu cầu cao, thu nhập ổn định hơn các phân khúc khác; Nhược điểm: vốn lớn, không thể tách sổ do diện tích lớn, lợi nhuận, tính thanh khoản và rủi ro cao do sự bất ổn của thị trường, bối cảnh hiện tại,…
Theo giới chuyên gia, hãy xác định hình thức đầu tư tùy thuộc vào bài toán tài chính, khẩu vị rủi ro, kinh nghiệm và mức độ đầu tư sẵn sàng. Hãy chắc chắn rằng bạn đã sẵn sàng bước vào “cuộc chiến” với mục tiêu và kế hoạch rõ ràng, tránh tình trạng bỏ ngang giữa chừng.
Tính toán bài toán dòng tiền
Không phải cứ đầu tư là tự động sinh lời, mỗi nhà đầu tư khi “xuống tiền” cần xác định được bài toán dòng tiền cho mình để tránh tình trạng vỡ nợ, thiếu vốn,… những khoản chi phí không đáng có và giảm thiểu tối đa rủi ro. Ví dụ như phương án cho thuê, có nhiều chi phí vận hành và các khoản đầu tư trong tương lai để nâng cấp hoặc sửa chữa khẩn cấp, nhà đầu tư luôn phải tính toán khoản tiền phát sinh thêm khi bỏ tiền mua một bất động sản, như việc nâng cấp nhà bếp hay sửa sang lại phòng tắm. Đối với trường hợp dùng đòn bẩy tài chính, lúc này lãi suất, điều kiện khoản vay cũng như khả năng chi trả là điều bạn nên chú ý hơn cả.
Theo các chuyên gia, vốn tối thiểu cần dùng cho đầu tư bất động sản phải từ 500 triệu đồng. Vì dưới 500 triệu đồng rất khó có dự án để mua, tất nhiên nếu có sẽ khó có khả năng sinh lời. Nếu vốn dưới mức này, các nhà đầu tư có thể đầu tư theo nhóm hoặc vay ngân hàng. Tuy nhiên, hùng vốn sẽ gặp rắc rối nếu các nhà đầu tư mâu thuẫn ý kiến lúc đưa ra quyết định. Vay ngân hàng thì lãi suất sẽ chiếm một phần trong lợi nhuận, tuy nhiên sẽ giảm rất nhiều áp lực tài chính, nếu có kế hoạch tài chính ngay từ đầu thì vay ngân hàng là giải pháp khả thi có thể căn nhắc.
Vấn đề pháp lý của sản phẩm bất động sản
Pháp lý luôn là bài toán không thể không nhắc đến khi đầu tư, nhất là đối với các nhà đầu tư mới. Khi mới bước chân vào thị trường, nhà đầu tư F0 khá vất vả trong vấn đề pháp lý của dự án bất động sản và dễ bị các cò đất lừa bởi những chiêu trò tinh vi. Do đó, khi chuẩn bị đầu tư sản phẩm bất động sản, nếu có thời gian thì nên xác thực các thông tin từ những cơ quan ban ngành hoặc những người dân xung quanh để giảm thiểu những rủi ro về pháp lý. Và những người đó có thể người hỗ trợ bạn trong việc kiểm tra giấy tờ pháp lý có liên quan đến dự án. Đặc biệt, các nhà đầu tư cần chú ý các yếu tố pháp lý cần quan tâm trước khi “xuống tiền”:
- Theo dõi biến động chính sách quản lý nhà nước
- Tìm hiểu về thông tin quy hoạch, kiểm tra chéo thông tin dự án
- Giao dịch với bên bán có toàn quyền định đoạt
- Thỏa thuận thẩm định và ký cam kết với chủ đầu tư
- Tìm hiểu kỹ về thủ tục pháp lý trước – trong – khi bàn giao dự án
- Luôn có tư vấn luật trước khi đặt bút ký hợp đồng mua bán
- Đàm phán chi tiết về giá và thanh toán
- Học cách giải quyết xung đột bằng đàm phán
Tránh tâm lý đám đông
Theo các chuyên gia, nhà đầu tư cần lưu ý lợi nhuận luôn đi kèm với rủi ro, vì thế, cần đầu tư chứng khoán theo “khẩu vị rủi ro” của mình, tránh “tâm lý đám đông”, theo phong trào. Đó là lưu ý phổ biến mà các chuyên gia dành cho nhà đầu tư, bởi lợi nhuận luôn đi kèm với rủi ro. Do đó, nhà đầu tư cần đầu tư theo “khẩu vị rủi ro” của mình, tránh tâm lý đám đông, theo phong trào, tránh hội chứng sợ bỏ lỡ cơ hội FOMO (Fear of Missing Out) sợ bỏ lỡ một cơ hội đầu tư, đua mua một sản phẩm khi chưa tìm hiểu thông tin. Bên cạnh đó, nhà đầu tư phải xem xét các quy hoạch phát triển của các khu vực này, thông tin về phát triển dự án. Nhà đầu tư nên tìm tư vấn, sàn giao dịch chất lượng để tư vấn mua hay không mua, giá cả hợp lý hay không hợp lý. Ngoài ra, cần xem dự án đó dành cho đối tượng nào chủ yếu. Nếu nhìn thấy nhà đầu cơ, đầu tư ngắn hạn giao dịch thì không nên tham gia, chỉ tham gia khi có người tiêu dùng thực sự giao dịch.
Theo các chuyên gia, vấn đề là hiểu về bất động sản như thế nào và tâm lý bầy đàn của nhà đầu tư dẫn đến sai lầm, bởi người có đất họ sẽ bán cho những người có nhu cầu, còn thông tin quy hoạch được công khai tại các địa phương, nhà đầu tư cần nghiên cứu các quy hoạch này.
“Có những nhà đầu tư chỉ đi theo và đầu tư theo những người đi cùng, chỉ muốn tranh thủ lướt sóng, kiếm lời. Mọi người vẫn nhìn đất nền như đầu tư lướt sóng, nhưng đất nền là đầu tư dài hạn, có thể 3 năm, hay 5 năm quay trở lại thì giá trị nó sẽ tăng lên. Theo tôi, đừng đầu tư theo tâm lý bầy đàn, khách hàng hãy đi tận nơi và tìm hiểu thật kỹ”, ông Dương Đức Hiển, Giám đốc bộ phận kinh doanh nhà ở Savills Hà Nội chia sẻ.
Ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hội môi giới BĐS Việt Nam, cho rằng một trong những nguyên nhân nhà đầu tư khó xác định được đầu tư BĐS ở đâu có lời là do một số địa phương nóng vội phát triển, quản lý lỏng lẻo, giới đầu cơ lợi dụng thổi giá, đẩy giá lên quá cao, không phù hợp với phát triển kinh tế của địa phương.
“Khi tham gia bất kỳ dự án nào, nhà đầu tư phải kiểm tra tính pháp lý của dự án, nếu dự án chưa đảm bảo đầy đủ điều kiện thì không nên tham gia”, ông Đính khuyên.
Kỷ luật trong đầu tư
Cuối cùng, giống như những khoản đầu tư khác, nhà đầu tư đừng để cảm xúc lấn át, đặc biệt khi thị trường bất động sản nóng lên gần đây, quyết định vội vã mua bất động sản có thể dẫn tới đau đầu và căng thẳng về tình hình tài chính.
Khi tham gia vào thị trường, mỗi nhà đầu tư phải xây dựng được cho mình chiến lược giao dịch, cũng như những nguyên tắc phù hợp với khẩu vị đầu tư. Trong giai đoạn vừa qua, thị trường địa ốc đã trải qua nhiều biến động phức tạp từ ảnh hưởng của dịch Covid-19, sự kiện chính trị trên Thế giới, giá vàng, biến động của thị trường chứng khoán, do vậy, tầm quan trọng của chiến lược và tính kỷ luật trong đầu tư lại được nhấn mạnh hơn bao giờ hết. Việc xác định mục tiêu lợi nhuận, mức độ chấp nhận rủi ro cụ thể… sẽ giúp cả nhà đầu tư phát huy hết khả năng giao dịch, tối ưu hóa lợi nhuận giao dịch đầu tư.