Bất động sản nghỉ dưỡng từng được xem là kênh đầu tư hấp dẫn nhờ tiềm năng tăng giá và tạo dòng tiền từ hoạt động cho thuê. Tuy nhiên, không ít nhà đầu tư đã bỏ ra hàng chục tỷ đồng sở hữu biệt thự nghỉ dưỡng nhưng hiệu quả khai thác lại không như kỳ vọng. Thực tế cho thấy, nguyên nhân không hoàn toàn đến từ biến động thị trường, mà xuất phát từ những sai lầm trong quá trình lựa chọn và đánh giá dự án ngay từ thời điểm xuống tiền.

1. Tin vào cam kết lợi nhuận nhưng không kiểm chứng năng lực vận hành

Đây là sai lầm phổ biến nhất của nhiều nhà đầu tư bất động sản nghỉ dưỡng. Trong giai đoạn thị trường tăng trưởng mạnh, nhiều dự án đưa ra mức cam kết lợi nhuận hấp dẫn nhằm thu hút khách hàng. Không ít nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính với kỳ vọng dòng tiền cho thuê sẽ bù đắp chi phí lãi vay. Tuy nhiên, sau khi nhận bàn giao mới nhận ra rằng, mức lợi nhuận được quảng bá và dòng tiền khai thác thực tế là hai khái niệm hoàn toàn khác nhau. Thay vì chỉ quan tâm đến tỷ lệ lợi nhuận cam kết, nhà đầu tư cần đánh giá liệu chủ đầu tư có dữ liệu vận hành, công suất khai thác và mô hình kinh doanh đủ sức chứng minh những con số đó hay không.

2. Đánh giá thấp vai trò của đơn vị vận hành

Một khu nghỉ dưỡng chỉ thực sự tạo ra dòng tiền khi được vận hành hiệu quả. Đơn vị vận hành không chỉ quản lý tài sản mà còn chịu trách nhiệm duy trì công suất phòng, phát triển hệ thống bán phòng, kiểm soát chất lượng dịch vụ, gia tăng tỷ lệ khách quay lại và tối ưu doanh thu. Do đó, thay vì chỉ xem hồ sơ năng lực hay thương hiệu, nhà đầu tư nên ưu tiên các dữ liệu thực tế như:

• Công suất phòng qua nhiều năm.
• Doanh thu khai thác.
• Hiệu quả vận hành tại các dự án tương tự.

Đây mới là những chỉ số phản ánh khả năng tạo dòng tiền bền vững.

3. Bỏ qua yếu tố mùa vụ khi đầu tư bất động sản nghỉ dưỡng

Không ít nhà đầu tư chỉ nhìn vào lượng khách trong mùa cao điểm rồi đánh giá quá cao hiệu quả khai thác. Trên thực tế, giá trị của một dự án nghỉ dưỡng không nằm ở công suất phòng trong vài tháng cao điểm mà ở khả năng duy trì lượng khách ổn định trong cả năm. Những dự án có thể khai thác bốn mùa, phục vụ đa dạng nhóm khách sẽ có lợi thế rõ rệt về dòng tiền so với các điểm đến chỉ hoạt động mạnh theo mùa.

4. Chưa tính đầy đủ chi phí vận hành

Doanh thu không đồng nghĩa với lợi nhuận. Hiệu quả đầu tư của một tài sản nghỉ dưỡng chỉ được xác định sau khi trừ toàn bộ chi phí gồm:

• Phí quản lý.
• Chi phí bảo trì.
• Chi phí vận hành.
• Marketing.
• Phân phối phòng.
• Các khoản phát sinh trong quá trình khai thác.

Đối với các dự án phát triển trên đất thương mại – dịch vụ, nhà đầu tư cũng cần tìm hiểu kỹ cơ chế phân chia doanh thu, nghĩa vụ tài chính và các điều khoản hợp đồng để có cái nhìn sát với dòng tiền thực tế.

5. Đầu tư vào điểm đến chưa hình thành dòng khách

Đây được xem là sai lầm mang tính “gốc rễ” và cũng khó khắc phục nhất. Một dự án dù được thiết kế đẹp hay sở hữu nhiều tiện ích vẫn khó tạo ra dòng tiền nếu điểm đến chưa có lượng khách ổn định. Theo VARS IRE, quý I/2026, cả nước chỉ ghi nhận khoảng 6.500 sản phẩm bất động sản du lịch – nghỉ dưỡng mở bán mới, giảm 22% so với quý IV/2025. Điều này phản ánh tâm lý ngày càng thận trọng của thị trường khi nhà đầu tư ưu tiên những dự án đã chứng minh được hiệu quả khai thác thực tế.

Trong bối cảnh thị trường bước vào giai đoạn sàng lọc, nhà đầu tư không còn chỉ tìm kiếm một cam kết lợi nhuận mà hướng đến những tài sản có khả năng tự tạo dòng tiền thông qua hiệu quả vận hành thực tế. Tokyu Retreat – phân khu biệt thự khoáng nóng tự nhiên thuộc tổ hợp nghỉ dưỡng Lynntimes Thanh Thủy (Phú Thọ), cách trung tâm Hà Nội khoảng hơn 60 phút di chuyển – là dự án hội tụ nhiều tiêu chí đang được thị trường quan tâm. Dự án phát triển trên nền một điểm đến đã hình thành lượng khách thực tế, được vận hành bởi Lynntimes Hospitality Management theo tiêu chuẩn Mỹ và sở hữu lợi thế khai thác bốn mùa nhờ nguồn khoáng nóng tự nhiên.

Tokyu Retreat kế thừa toàn bộ hệ sinh thái nghỉ dưỡng của Lynntimes Thanh Thủy với khoảng 35.000–40.000 lượt khách mỗi tháng. Việc đơn vị vận hành tham gia ngay từ giai đoạn đầu giúp dự án xây dựng hệ thống bán phòng chuyên nghiệp, kết nối gần 100 đối tác lữ hành, tối ưu công suất khai thác và gia tăng tỷ lệ khách quay trở lại. Đây là những yếu tố đóng vai trò quan trọng trong việc tạo dòng tiền ổn định và gia tăng giá trị tài sản về dài hạn.

Khác với nhiều mô hình nghỉ dưỡng phụ thuộc mùa vụ, Lynntimes Thanh Thủy được định hướng khai thác quanh năm.

• Mùa xuân và mùa thu là thời điểm cao điểm của khách nghỉ dưỡng, chăm sóc sức khỏe và hội họp.
• Mùa hè thu hút khách gia đình và khách nghỉ cuối tuần.
• Mùa đông là mùa cao điểm của du lịch khoáng nóng và trị liệu.

Nhờ đa dạng tệp khách và nhu cầu trải nghiệm, điểm đến có thể duy trì lượng khách ổn định trong suốt cả năm, góp phần tối ưu hiệu quả khai thác cho các sản phẩm nghỉ dưỡng.

Thị trường bất động sản nghỉ dưỡng đang bước sang chu kỳ phát triển mới, nơi giá trị của một dự án không còn được quyết định bởi những lời hứa về lợi nhuận, mà được chứng minh bằng dữ liệu vận hành và khả năng tạo dòng tiền thực tế. Những dự án phát triển trên nền điểm đến đã có nguồn khách, sở hữu đơn vị vận hành chuyên nghiệp và mô hình khai thác bốn mùa sẽ ngày càng được nhà đầu tư ưu tiên. Với những lợi thế đó, Tokyu Retreat đáp ứng các tiêu chí mà thị trường đang tìm kiếm, đồng thời phản ánh xu hướng đầu tư bền vững của phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng trong giai đoạn mới.

Nguồn: Báo Đầu tư