Từ ngày 01/01/2026, các tỉnh, thành phố trên cả nước sẽ chính thức áp dụng Bảng giá đất mới theo Luật Đất đai 2024. Đây là một trong những thay đổi quan trọng nhất của thị trường bất động sản trong giai đoạn 2025–2026, tác động trực tiếp đến nghĩa vụ tài chính của người dân và nhà đầu tư khi làm sổ đỏ lần đầu, sang tên hoặc thực hiện các thủ tục liên quan đến đất đai.

 Bảng giá đất mới: cập nhật theo năm – sát giá thị trường hơn

Theo khoản 1 Điều 257 Luật Đất đai 2024, bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành theo Luật Đất đai 2013 được tiếp tục áp dụng đến hết ngày 31/12/2025. Trường hợp cần thiết UBND cấp tỉnh quyết định điều chỉnh bảng giá đất theo quy định của Luật Đất đai 2024 cho phù hợp với tình hình thực tế về giá đất tại địa phương.

Ngoài ra, Công văn 5774 về việc điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung bảng giá đất theo quy định của pháp luật đất đai cũng nêu rõ, Bộ Tài nguyên và Môi trường (nay là Bộ Nông nghiệp và Môi trường) đề nghị UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương khi áp dụng giá đất trong bảng giá đất phục vụ cho công tác quản lý đất đai phải chỉ đạo rà soát, trường hợp tại khu vực, vị trí cần áp dụng bảng giá đất mà giá đất chưa phù hợp với thực tế thì căn cứ quy định của pháp luật và tình hình thực tế của địa phương để quyết định điều chỉnh bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành theo quy định của Luật Đất đai 2013 tại khu vực, vị trí đó để áp dụng đến hết ngày 31/12/2025.

Căn cứ quy định trên có thể thấy, bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành theo quy định của Luật Đất đai 2013 được áp dụng đến hết ngày 31/12/2025. Theo Luật Đất đai 2024, từ ngày 1/1/2026, các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương sẽ ban hành và áp dụng Bảng giá đất mới.

Sau đó, hàng năm sẽ điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung Bảng giá đất (cập nhật giá đất cho phù hợp với thị trường đối với những khu vực, loại đất có biến động) thay vì định kỳ 5 năm/ lần như hiện nay để phù hợp với nguyên tắc thị trường.

Bên cạnh đó, bảng giá đất mới sẽ được xây dựng chi tiết tới từng khu vực, từng vị trí. Với các khu vực có bản đồ địa chính số và cơ sở dữ liệu giá đất, giá sẽ được xác định đến từng thửa đất dựa trên vùng giá trị và thửa đất chuẩn (Khoản 2, Điều 159).

Việc xác định Bảng giá đất theo phương pháp mới giúp giá đất tiệm cận với thị trường, minh bạch hơn trong tính toán nghĩa vụ tài chính. Tuy nhiên, điều này cũng đồng nghĩa với việc chi phí làm sổ đỏ lần đầu – vốn tính theo bảng giá đất có thể tăng mạnh.

Tại sao chi phí làm Sổ đỏ có thể tăng?

Việc áp dụng Bảng giá đất mới với phương pháp định giá tiệm cận thị trường hơn mang lại sự minh bạch, nhưng cũng đồng nghĩa với việc các khoản phí, lệ phí tính theo giá đất sẽ có khả năng tăng lên.

Cụ thể, khi đăng ký cấp Sổ đỏ lần đầu, người sử dụng đất thường phải nộp các khoản như:

• Tiền sử dụng đất
• Tiền thuê đất (nếu có)
• Lệ phí trước bạ

Tất cả các khoản này đều được tính toán dựa trên giá đất trong Bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành. Khi Bảng giá đất mới được áp dụng với mức giá sát thị trường hơn, các nghĩa vụ tài chính kể trên có khả năng sẽ tăng theo.

Ngoài ra, Bảng giá đất mới cũng sẽ trở thành “giá sàn” để xác định giá đất cụ thể trong các phương pháp định giá khác (so sánh, thu nhập, thặng dư), gián tiếp đẩy giá đất nền chung tại nhiều khu vực tăng lên.

 Lời khuyên để tối ưu chi phí

Trước những thay đổi này, để tiết kiệm tối đa chi phí, người dân có nhu cầu làm Sổ đỏ lần đầu được khuyến nghị nên cố gắng hoàn tất thủ tục trước ngày 01/01/2026. Việc này sẽ giúp bạn thực hiện các nghĩa vụ tài chính theo Bảng giá đất cũ (áp dụng đến hết 2025), thường có mức giá thấp hơn so với dự kiến trong tương lai.

Việc nắm bắt thông tin sớm và chủ động trong kế hoạch hoàn thiện giấy tờ đất đai sẽ giúp người dân và nhà đầu tư tránh được những khoản chi phí phát sinh không đáng có.